Değer Artış Kazancı Vergisi

Beş yıl dolmadan satılan gayrimenkulde vergilenecek kazancı, maliyet endekslemesi ve istisnayla hesaplayın.

Değerleri girin

Alış bedeli

Tapuda beyan edilen alış bedeli.

Satış bedeli

Alış tarihi

Satış tarihi

Yi-ÜFE artış oranı

Alış ayından bir önceki ay ile satış ayından bir önceki ay arasındaki Yi-ÜFE artışı. Artış %10'un altındaysa endeksleme yapılmaz.

Alış ve satış giderleri

Tapu harcı, emlakçı komisyonu, noter ve tadilat gibi belgelenebilen giderler.

Değerleri girin, sonuç burada döküm halinde çıkar.

2026 parametreleriyle hesaplandı 02.09.2026

Bu hesapta kullanılan resmî değerler

Elde tutma süresi: 5 yıl (sonrasında vergi yok)
Değer artış istisnası: 150.000 TL
Endeksleme şartı: Yi-ÜFE artışı en az %10
Tarife: Ücret dışı gelir tarifesi
Beyan: İzleyen yılın Mart ayı

Değerler değiştiğinde tek bir dosyada güncellenir; sayfa anında yeni tarifeye geçer.

Beş yıl kuralı

Bedelsiz olarak edinilenler hariç, gayrimenkullerin iktisap tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç değer artış kazancıdır ve gelir vergisine tabidir. Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta vergi doğmaz.

Süre, tapuya tescil tarihinden başlar. Ancak konut, tapu tescilinden önce teslim alınıp fiilen kullanılmaya başlanmışsa fiili teslim tarihi esas alınabilir. Miras ve bağış yoluyla edinilen taşınmazların satışında değer artış kazancı doğmaz.

Maliyet endekslemesi vergiyi neden düşürür

Kazanç hesaplanırken alış bedeli olduğu gibi değil, enflasyona göre güncellenerek düşülür. Bu güncelleme Yi-ÜFE endeksiyle yapılır.

Endekslenmiş maliyet = alış bedeli x (satış ayından önceki ay Yi-ÜFE / alış ayından önceki ay Yi-ÜFE)
Kazanç = satış bedeli - endekslenmiş maliyet - giderler
Matrah = kazanç - 150.000 TL istisna

Endeksleme yapılabilmesi için artış oranının en az yüzde on olması gerekir. Yüksek enflasyon dönemlerinde bu düzeltme kazancı ciddi ölçüde küçültür; bazen tamamen ortadan kaldırır.

Düşük beyanın geri tepmesi

Tapu harcını azaltmak için alış bedelini düşük göstermek, sonradan satışta bedeli ağır ödenen bir tercihtir. Vergi, düşük gösterilen alış bedeli ile gerçek satış bedeli arasındaki farktan hesaplanır.

Örneğin 4 milyon TL'ye alınıp tapuda 2 milyon TL gösterilen bir konut, dört yıl sonra 6 milyon TL'ye satıldığında kazanç 2 milyon değil 4 milyon TL üzerinden hesaplanır. Kazanılmış olan tapu harcı tasarrufu, ödenecek gelir vergisinin yanında çok küçük kalır.

Kaynaklar

Bu sayfadaki tarife ve tutarlar aşağıdaki birincil kaynaklardan takip edilir.

Gelir İdaresi Başkanlığı Gelir vergisi tarifesi, KDV ve ÖTV oranları, harçlar, istisna ve hadler.
Türkiye İstatistik Kurumu (TÜİK) Tüketici ve üretici fiyat endeksleri; kira artışı ve enflasyon hesaplarında kullanılır.

Kaynakların tam listesi kaynaklar sayfasında. Hesaplama yöntemi için metodoloji sayfasına bakabilirsiniz.

Sıkça sorulan sorular

Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim

Hayır. Bedelsiz olarak (miras veya bağış yoluyla) edinilen gayrimenkullerin satışından doğan kazanç değer artış kazancı sayılmaz; süre şartı da aranmaz.

Yi-ÜFE oranını nereden bulurum

TÜİK Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi tablolarından. Alış ayından bir önceki ayın endeksi ile satış ayından bir önceki ayın endeksi karşılaştırılır; aradaki artış yüzdesi bu sayfaya girilir.

İki ev alıp satarsam ticari kazanç mi olur

Alım satımın devamlılık ve organizasyon taşıması halinde işlem ticari kazanç sayılır; bu durumda beş yıl kuralı ve istisna uygulanmaz, KDV ve geçici vergi yükümlülüğü de doğar. Aynı yıl içinde birden fazla satış, idarenin devamlılık değerlendirmesinde önemli bir ölçüttür.

İlgili hesaplamalar

Tapu Harcı Hesaplama Satış bedeli üzerinden alıcı ve satıcı harcı, döner sermaye. Gelir Vergisi Hesaplama 2026 tarifesine göre ücret ve ücret dışı gelirin vergisi. Emlak Vergisi Hesaplama Rayiç değere göre mesken, işyeri, arsa ve arazi emlak vergisi. Veraset ve İntikal Vergisi Miras ve bağış yoluyla geçen malın vergisi, istisna sonrası. KDV Hesaplama Tutara KDV ekleyin ya da KDV dahil fiyattan vergiyi ayırın. MTV Hesaplama Motor hacmi, yaş ve taşıt değerine göre 2026 motorlu taşıtlar vergisi. Kira Geliri Vergisi Hesaplama Konut ve işyeri kira gelirinin yıllık beyan vergisi. Damga Vergisi Hesaplama Sözleşme, kira, ihale ve ücret ödemesinde damga vergisi. Stopaj Hesaplama Kira, serbest meslek, kâr payı ve telif ödemelerinde stopaj kesintisi. ÖTV Hesaplama Araç matrahına göre ÖTV ve KDV dahil satış fiyatı. Gümrük Vergisi Hesaplama Yurtdışı alışverişinde gümrük vergisi ve toplam maliyet. Kira Stopajı Hesaplama İşyeri kirasında brütten nete stopaj ve muhtasar tutarı.

Sonuçlar bilgilendirme amaçlıdır. Resmî tutar için ilgili kurumun kendi hesabını esas alın.