Gayrimenkulde beş yıl kuralı

Kural

Bir konutu, arsayı ya da başka bir taşınmazı aldığınız tarihten itibaren beş yıl içinde satarsanız, satıştan elde ettiğiniz kazanç değer artış kazancı sayılır ve gelir vergisine tabidir. Beş yıl dolduktan sonra satarsanız kazanç ne kadar büyük olursa olsun vergi doğmaz.

Kural yalnızca bedelle edinilen taşınmazlar için geçerli. Miras ya da bağış yoluyla edindiğiniz bir evi ertesi gün satsanız bile değer artış kazancı vergisi çıkmaz.

Beş yıl nasıl sayılır

Süre, taşınmazın tapuya tescil tarihinden satışın tapuda tescil tarihine kadar gün gün sayılır. Bir gün eksik kalması vergiyi doğurur; satış tarihini kendiniz belirleyebiliyorsanız tapudaki alış tarihinizi kontrol edin.

Kapora ya da ön ödeme süreyi başlatmaz. Kooperatiften, kat karşılığı ya da satış vaadi sözleşmesiyle edinilen konutlarda edinme tarihi farklı belirlenebilir; sınıra birkaç ay kalmışsa satıştan önce vergi dairesinden özelge istemek en sağlam yol.

Vergi kazançtan alınır, satış bedelinden değil

Beş yıl dolmadan satışta bile vergi, satış bedelinin tamamından değil kazançtan hesaplanır. Kazanç bulunurken üç düzeltme yapılır:

1. Endeksleme: Yi-ÜFE, alış ayından bir önceki ay ile satış ayından bir önceki ay arasında en az yüzde on arttıysa, alış bedeli bu oranda güncellenir. Enflasyonun yüksek olduğu dönemlerde kazancın büyük kısmını siler.
2. Giderler: alışta ve satışta ödenen tapu harcı, emlakçı komisyonu gibi belgeli giderler düşülür.
3. İstisna: 2026 yılı satışlarında kazancın 150.000 TL'lik kısmı vergiden istisnadır. Kazanç bu tutarı aşmıyorsa beyanname de verilmez.

Örnek hesap

2.000.000 TL'ye alınmış bir konut üç yıl sonra 4.500.000 TL'ye satılıyor. Alış ve satış giderleri 100.000 TL. Aradaki dönemde Yi-ÜFE %80 artmış olsun (temsilî oran).

Aynı satış beş yıl dolduktan sonra yapılsaydı vergi sıfır olurdu. Matrah ücret dışı gelir tarifesiyle vergilenir; dilimlerin mantığı için vergi dilimi nedir. Kendi alış ve satış tarihlerinizle değer artış kazancı hesaplama sayfası süreyi, endekslemeyi ve vergiyi birlikte hesaplıyor.

Beyan ve ödeme

Değer artış kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan edilir. 2026 yılındaki bir satış için beyan dönemi Mart 2027; vergi mart ve temmuz sonunda iki taksitte ödenir. Aynı yıl kira geliriniz de varsa ikisi aynı beyannamede yer alır; ayrıntısı kira geliri beyannamesi yazısında.

Tapu müdürlüğü satışı zaten Gelir İdaresi'ne bildirir. Beş yıl dolmadan yapılan ve istisnayı aşan bir satışı beyan etmemek, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle geri döner.

Beş yıl kuralının işlemediği durumlar

• Ticari faaliyet: taşınmaz alım satımı sürekli ve organize biçimde yapılıyorsa kazanç ticari kazanç sayılır. Beş yıl kuralı ve istisna uygulanmaz, KDV yükümlülüğü de doğabilir.
• Düşük gösterilen alış bedeli: tapuda bedeli düşük göstermek, beş yıl dolmadan satışta kazancı olduğundan büyük gösterir ve vergiyi artırır.