Kira geliri beyannamesi ne zaman verilir

Beyan ve ödeme takvimi

Kira geliri yıllık gelir vergisi beyannamesiyle, gelirin elde edildiği yılı izleyen yılın mart ayında beyan edilir. 2026 yılında tahsil ettiğiniz kiralar için:

Beyanname Gelir İdaresi'nin Hazır Beyan sistemi üzerinden e-Devlet şifresiyle verilebilir; vergi dairesine gitmek gerekmez. Son gün hafta sonuna denk gelirse süre ilk iş gününe uzar.

Kimler beyan etmek zorunda

• Konut kirası: yıllık toplam konut kira geliri 58.000 TL'yi aşıyorsa beyan edilir. Altındaysa ve başka beyan yükümlülüğünüz yoksa beyanname gerekmez.
• İşyeri kirası: kiracı yüzde yirmi stopaj kesmişse ve yıllık brüt işyeri kirası 400.000 TL'yi aşmıyorsa beyan edilmez; vergi stopajla ödenmiş sayılır. Aşıyorsa beyan edilir ve kesilen stopaj hesaplanan vergiden düşülür.
• İkisi birlikte: konut kirasının istisnayı aşan kısmı ile brüt işyeri kirası toplanır; toplam 400.000 TL'yi aşıyorsa işyeri kirası da beyannameye girer.

İstisna kişi başınadır, konut başına değil. Üç evden kira alan biri toplam kira geliri için tek istisna kullanır. Hisseli mülkte ise her hissedar kendi payı için ayrı istisnadan yararlanır.

Konut istisnasından kimler yararlanamaz

• Ticari, ziraî veya mesleki kazancı nedeniyle beyanname verenler.
• Ücret, menkul sermaye iradı ve kira gelirlerinin brüt toplamı ücret tarifesinin üçüncü dilim tutarını (2026 gelirleri için 1.500.000 TL) aşanlar.
• Kira gelirini beyan etmediği ya da eksik beyan ettiği idarece tespit edilenler. İdare tespit etmeden, kendiliğinden geç beyan ederseniz istisna hakkı korunur.

Götürü gider mi, gerçek gider mi

Beyannamede kira gelirinden gider düşmenin iki yolu var:

• Götürü gider: istisna düşüldükten sonra kalan tutarın %15'i. Belge gerekmez. Bu yöntemi seçen, iki yıl geçmeden gerçek gider yöntemine dönemez.
• Gerçek gider: belgelenen giderler — emlak vergisi, sigorta, bakım onarım, yönetim gideri, kiraya verenin ödediği aidat ve faturalar, amortisman. Konut satın alındıktan sonraki ilk beş yıl için alış bedelinin yüzde beşi de gider yazılabilir.

Gerçek giderde iki sınır var. Birincisi, istisnadan yararlanıyorsanız giderlerin istisnaya düşen kısmı indirilemez; gider, vergiye tabi kısmın toplam kiraya oranıyla küçülür. İkincisi, 7566 sayılı Kanunla konut kredisi faizi 2025 gelirlerinden itibaren konut kirasında gider yazılamıyor.

Örnek: ayda 20.000 TL konut kirası

Brüt kiraya göre efektif vergi oranı %9,67. Matrah ücret dışı gelir tarifesiyle vergilenir; dilimlerin nasıl işlediğini vergi dilimi nedir yazısında anlattım.

Aynı ev sahibinin 30.000 TL belgeli gideri olsaydı, istisnaya düşen kısım çıkarıldıktan sonra indirilebilecek tutar 22.750,00 TL olurdu. Bu, götürü giderden az; bu durumda götürü gider yöntemi daha avantajlı. Kendi rakamlarınızla iki yöntemi kira geliri vergisi hesaplama sayfasında karşılaştırabilirsiniz.

Beyan etmezseniz

• Vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır.
• İdare tespit ettiyse konut istisnası kaybedilir; vergi kiranın tamamı üzerinden hesaplanır.
• Konut kirasında aylık 500 TL'yi aşan, işyerinde tutarı ne olursa olsun kira ödemeleri banka ya da PTT üzerinden yapılmak zorunda. Kayıtlar idarenin elinde olduğu için beyan dışı kira kolay tespit ediliyor.

Geç kaldıysanız idare sizi bulmadan kendiliğinden beyan etmek, istisnayı korumanın ve cezayı azaltmanın yolu.