Konut kredisinde hangi masraflar çıkar
Taksitin dışında, tapu günü ve kredi başvurusunda peşin ödenen kalemler: tapu harcı, ekspertiz, tahsis ücreti, DASK, sigortalar ve emlakçı. Hangisi zorunlu, hangisinin sınırı var.
Son güncelleme
Örnek: 4.000.000 TL konut, 3.000.000 TL kredi
Taksit hesabı işin bir parçası. Tapu günü ve öncesinde peşin ödenen kalemler, peşinatın üstüne ayrıca ayrılması gereken bir bütçe:
| Kalem | Tutar | Kim belirler |
|---|---|---|
| Tapu harcı, alıcı payı (%2) | 80.000,00 TL | Kanun |
| Tapu döner sermaye | 2.534,00 TL | Tapu idaresi |
| Kredi tahsis ücreti (azami, binde 5) | 15.000,00 TL | Banka, sınırlı |
| DASK, 110 m² betonarme, en yüksek risk grubu | 2.544,47 TL / yıl | DASK tarifesi |
| Emlakçı, alıcı payı (%2 + KDV) | 96.000,00 TL | Azami oran |
| Toplam | 196.078,47 TL |
Buna ekspertiz ücreti ve isteğe bağlı sigortalar eklenir. Taksit ve toplam faizle birlikte kendi rakamlarınız için konut kredisi hesaplama sayfasını kullanın.
Tapu harcı ve döner sermaye
Tapu harcı satış bedelinin %2'si alıcıdan, %2'si satıcıdan olmak üzere toplam yüzde dörttür. Uygulamada satıcının payı sık sık pazarlıkla alıcıya yüklenir; bu durumda örnekteki harç ikiye katlanır. Harç, gerçek satış bedeli üzerinden ödenmelidir. Düşük bedel göstermek harcı azaltır ama beş yıl dolmadan satışta vergiyi büyütür; bkz. beş yıl kuralı.
Döner sermaye ücreti tapu idaresinin işlem bedelidir, her yıl yeniden belirlenir.
Bankanın aldığı ücretler
- Ekspertiz: banka konutun değerini lisanslı bir değerleme şirketine belirletir ve ücretini sizden alır. Kredi tutarı, çoğu zaman satış bedeline değil ekspertiz değerine göre hesaplanır.
- Kredi tahsis ücreti: kredi tutarının binde 5'ini aşamaz. Banka daha az alabilir ya da hiç almayabilir; pazarlığa açık bir kalem.
- Sözleşmede yazmayan ücret alınamaz. Kredi öncesi size verilen bilgi formunda bütün masraflar kalem kalem yer almalı.
Konut kredisinde faize KKDF ve BSMV eklenmez; ihtiyaç kredisinden farkı için KKDF ve BSMV.
Sigortalar: hangisi zorunlu
- DASK zorunlu. Tapu devri ve ipotek DASK poliçesi olmadan yapılmaz. Prim metrekareye, yapı tarzına ve deprem risk bölgesine göre değişir; örnekteki daire için en düşük risk grubunda yıllık 413,21 TL. Kendi dairenizin primi için DASK hesaplama.
- Konut sigortası ve hayat sigortası kanunen zorunlu değil. Banka kredi şartı olarak isteyebilir, ama poliçeyi bankanın önerdiği şirketten almak zorunda değilsiniz; aynı teminatı başka bir şirketten yaptırıp bankaya sunabilirsiniz.
İpotek
Konut kredisinde konut bankaya ipotek edilir. Konut kredisi için kurulan ipotek harçtan istisnadır. Borç bittiğinde ipotek kendiliğinden kalkmaz: bankadan "ipotek fek yazısı" istenir ve kaldırma işlemi tapuda yapılır. Krediyi erken kapatmayı düşünüyorsanız ceza kuralları için erken kapatma cezası.
Emlakçı komisyonu
Yetki belgeli emlak işletmeleri alım satımda alıcıdan ve satıcıdan ayrı ayrı en fazla satış bedelinin yüzde ikisi artı KDV alabilir. Bu üst sınırdır; daha düşük oran kararlaştırılabilir. Komisyonun yazılı sözleşmede yer alması gerekir.
Kaynaklar
Bu yazıdaki tarife ve tutarlar aşağıdaki birincil kaynaklardan takip edilir.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Tapu harcı, döner sermaye bedelleri ve devir işlemleri.
- Doğal Afet Sigortaları Kurumu (DASK) Zorunlu deprem sigortası tarifesi, metrekare birim maliyetleri ve azami teminat.
- Mevzuat Bilgi Sistemi Kanun ve yönetmeliklerin güncel konsolide metinleri.
Kaynakların tam listesi kaynaklar sayfasında. Hesaplama yöntemi için metodoloji sayfasına bakabilirsiniz.